Articole

România - la graniţa ţărilor aflate pe radarul investitorilor!

Lipsa de lichiditate a pieţei imobiliare şi riscul suveran fac proprietăţile comerciale din România considerabil mai ieftine decât în alte ţări din Europa Centrală şi de Est, dar reprezintă şi motivul reticenţei investitorilor faţă de piaţa locală.

Robert Neale, proprietarul Portland Trust – unul dintre cei mai vechi dezvoltatori de clădiri de birouri din România, spune că această percepţie este greşită şi că el ar investi mai degrabă aici decât în Ungaria.Dezvoltatorul imobiliar Portland Trust, susţinut financiar de fondul american Ares Management, a investit până acum 400 mil. euro în dezvoltarea a cinci centre de afaceri şi a unui parc logistic în Bucureşti. Strategia companiei prevede vânzarea proprietăţilor construite la scurt timp după închirierea lor, iar tranzacţionarea celui mai nou complex de birouri dezvoltat pe piaţa locală ar ridica încasările sale la aproape 500 mil. euro.

Deocamdată, proprietarul Portland Trust, omul de afaceri britanic Robert Neale, se concentrează pe construirea celei de-a treia clădiri din cadrul Oregon Park, complex amplasat în polul de birouri din zona pasajului Pipera. După finalizarea acesteia, prognozată pentru sfârşitul anului 2018, şi atingerea unui grad de închiriere de 95% pentru întregul proiect, Oregon Park va fi scos la vânzare. Costul de dezvoltare al complexului se ridică la 140 mil. euro, ceea ce înseamnă că proprietatea va fi tranzacţionată la un preţ record pentru piaţa românească.

Chiar dacă proiectul nu a fost încă scos la vânzare, proprietarul a primit deja oferte, dintre care una de la fondul german de investiţii GLL Real Estate Partners. Nemţii au plătit în urmă cu doi ani circa 100 mil. euro pe ultimul proiect de birouri construit de Portland peste drum de Oregon Park.

Atunci, vânzătorul a obţinut un randament investiţional de 7,4%, dar acum speră ca indicatorul să coboare spre 7%.  Randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât proprietatea este mai ieftină. O compresie a randamentului aduce după sine scumpirea imobilelor.

„Dacă facem comparaţie cu marile capitale din regiune, în Praga randamentele sunt între 5,25% şi 5,5%, adică o diferenţă de două puncte procentuale faţă de Bucureşti. De ce? Cresc chiriile în Praga? Nu. La fel în Budapesta şi Varşovia“, spune Robert Neale.

Dezavantajul României

Diferenţa de preţ dintre proprietăţile comerciale din România şi cele din alte ţări din Europa Centrală şi de Est este pusă de investitorii care prospectează regiunea pe seama numărului redus de tranzacţii. Practic, jucători precum Globalworth, NEPI, Immofinanz sau CA Immo, care au acumulat portofolii mari de clădiri de birouri în Bucureşti, nu sunt dispuşi să vândă. Astfel, lichiditatea pieţei devine o problemă, spune proprietarul Portland Trust. Riscul suveran este un alt dezavantaj al României, care sperie investitorii şi scumpeşte finanţarea dezvoltărilor imobiliare de aici.

„Nu cred că România are un risc suveran mai mare decât Ungaria, ba dimpotrivă. Aş fi mult mai bucuros să investesc aici decât în Ungaria. România are o populaţie mare, forţă de muncă relativ ieftină, resurse naturale, are potenţialul unui sistem de transport bun, odată ce autostrăzile vor fi terminate. Mulţi investitori instituţionali nu vor să facă plasamente în ţări mici, precum Serbia sau Bulgaria, pentru că nu au un volum suficient de mare şi trag o linie, iar România este la graniţa ţărilor în care merită să investească. România este pe muchie“, explică Robert Neale.

Bani scumpi

Primele două clădiri din Oregon Park au fost finanţate printr-un credit de circa 70 mil. euro de la BCR, iar, pentru ultimul imobil, Portland Trust va lucra cu aceeaşi bancă. Compania acoperă cu uşurinţă din închirierea primelor două clădiri, ajunse la un grad de ocupare de peste 80%, serviciul datoriei, care reprezintă capacitatea debitorului de a-şi onora datoria la scadenţă, spune Neale. Pentru ultima etapă a proiectului, necesarul de finanţare se ridică la circa 30 mil. euro, echivalentul unui grad de îndatorare de 60-65% din costul total de dezvoltare.

Proprietarul Portland Trust constată că există o diferenţă de un punct procentual între costul de finanţare al proiectelor pe care le derulează în Praga, faţă de cel din Bucureşti. „În Cehia poţi obţine credite de dezvoltare şi sub 2% marjă de dobândă. Cauza este percepţia băncilor asupra riscului suveran. Cred că băncile văd România cu un profil de risc mai ridicat decât al Cehiei“, menţionează Robert Neale.

Sursa: capital.ro

• < Prec
• Următor >